项目部建筑面积专题培训PPT 60页

'建筑面积专题项目研展部李鹏 2.1.3按围护结构（如：墙、柱、护栏）水平外围计算房屋空间由墙、柱、护栏分别围护的，建筑面积应按墙、柱、护栏各自水平外围计算。房屋空间主要由墙围护，墙面有柱突出的，建筑面积一般按墙水平外围计算。 2.1.3按围护结构（如：墙、柱、护栏）水平外围计算房屋空间主要由柱、护栏相连围护或由墙、护栏纵横相连围护，护栏外围小于柱或墙端外围的，建筑面积应按护栏水平外围计算；护栏外围大于柱或墙端外围的，建筑面积应按柱或墙端水平外围计算，若遇阳台或按一半计建筑面积的部位，则按护栏外围计算。见图 2.1.3按围护结构（如：墙、柱、护栏）水平外围计算房屋不封闭部位有柱、墙围护其上盖外沿小于柱、墙外围的，建筑面积应按上盖外沿的水平投影计算。当柱（墙）间连有护栏，护栏外围和上盖外沿均小于柱（墙）外围的，建筑面积应按护栏外围和上盖外沿中小者的水平投影计算。 2.1.3按围护结构（如：墙、柱、护栏）水平外围计算房屋不封闭部位的底板外沿小于围护结构外围的，建筑面积应按底板外沿的水平投影计算。房屋不封闭部位有柱、墙围护其上盖和底板外沿墙外围的，建筑面积应按上盖和底板外沿中小者的水平投影计算。 2.2（建筑面积计算细则） 2.2.3地下室、半地下室层高在2.20米以上的地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙（不包括防潮层及保护墙）水平外围计算建筑面积。与室内连通的有透明结构顶盖的地下室采光井，按其围护结构水平外围计算建筑面积；与室内不连通的有透明结构顶盖的地下室采光井及露天的地下室采光井不计建筑面积。 地下室新规定（二）地下室地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.3米。建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过1.8米（含1.8米）。超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。 2.2.4突出屋面的建筑1、房屋天面上属永久性建筑（如：楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等），层高在2.20米以上的，按其外围水平面积计算。2、突出屋面的电梯机房，当其下方设有缓冲层时，若缓冲层向天面开门且层高在2.20米以上的，缓冲层应计算建筑面积；若缓冲层不开门的，则不计建筑面积。3、房屋天面上有盖和围护结构的景观或装饰性建筑（如：亭、阁、塔、装饰柱廊及其他装饰性架空部位等 2.2.6跨层部位、上空部位房屋内层高跨越两个以上自然层的建筑空间（如：门厅、大厅等），按其所在层计算一层建筑面积，在其上部被跨楼层内形成的上空部位按周边围护结构外围不计建筑面积。上空周边的走廊、回廊及室内阳台（层高≥2.2M）按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图2.2.8 2.2.7井道房屋中的井道（如：电梯井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、烟道等）按其穿越的房屋自然层（层高≥2.2M）计算建筑面积。 2.2.7井道观光梯透明结构封闭围护的梯井及不封闭围护结构围护的梯井，按其穿越的房屋自然层（层高≥2.2M）计算建筑面积。无围护梯井的观光梯不计建筑面积。见图 2.2.8阳台1、全封闭的阳台按其围护结构水平外围计算建筑面积。2、不封闭的阳台（如：凸阳台、凹阳台、凹凸阳台、有柱阳台等）按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。见图 2.2.8阳台不封闭阳台应具有上盖，上盖高度应≥2.2米且≤2个自然层。当上盖满遮阳台时，则其下不封闭阳台按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积；当上盖前沿遮盖阳台前护栏而其侧沿未遮盖阳台侧护栏时，则其下不封闭阳台按上盖侧沿与阳台前护栏外围合围的水平投影一半计算建筑面积；当上盖前沿未遮盖阳台前护时，则其下不封闭阳台不计建筑面积。无上盖或上盖高度不符规定的不封闭阳台不计建筑面积。 2.2.8阳台 2.2.8阳台底层不封闭阳台符合有护栏、上部2层以内有满遮本阳台的不封闭阳台的，按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。坐于下部房屋屋面平台上的不封闭阳台（简称屋面阳台）参照底层不封闭阳台计算建筑面积。 2.2.8阳台底层不封闭阳台、屋面阳台计算建筑面积的，其护栏中允许开一个出口，阳台横向护栏中开有出口的应余留部分护栏。 2.2.8阳台底层不封闭阳台、屋面阳台两侧有竖直围护结构（如柱、墙）、上盖满遮及护栏围闭的，不论其上部有无类似阳台，按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。 2.2.8阳台不封闭阳台向房屋内延伸，形成部分悬空部分坐于下层屋顶的阳台，若阳台内延的屋顶部分两侧由竖直围护结构（如墙、柱）围护或符合屋面阳台建筑面积计算规则的，则整个阳台按不封闭阳台标准计算建筑面积，否则整个阳台不计建筑面积；不封闭阳台横向延伸坐于下层屋顶上，形成部分悬空部分坐于下层屋顶的阳台，悬空部分的按不封闭阳台标准计算建筑面积，坐于下层屋顶的部分按屋面阳台标准计算建筑面积。 2.2.8阳台 2.2.8阳台上下层不封闭阳台投影错位的，下层阳台以其上部2个自然层范围内的阳台（或其他形式的上盖）为上盖（上盖进深≥阳台进深），按上盖侧沿与阳台前护栏外围合围的水平投影一半计算建筑面积。 2.2.8阳台不封闭阳台护栏内倾的，阳台建筑面积按护栏上端水平外围尺寸起算；不封闭阳台护栏外倾的，阳台建筑面积按护栏下端水平外围尺寸起算；不封闭阳台护栏超出底板外沿的，阳台建筑面积按底板水平外围尺寸起算。此类阳台上盖应遮蔽护栏上端外围。见图 阳台新规定（四）阳台阳台符合以下条件的，阳台面积按其水平投影面积的1/2计入容积率；否则，应按其水平投影面积的全面积计入容积率：阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米），且其水平投影面积小于或者等于8平方米的。保障性住房阳台的计算按照本市有关规定执行，不受本项前款规定限制。一、阳台应设计为封闭型，并满足使用需求，符合建筑单体保温节能及日照方面的要求。二、在办理城市规划、建设管理方面的项目申报和审批相关手续，以及竣工规划测量、竣工规划验收、竣工验收备案时，阳台的建筑面积均按其水平投影面积的一半计算。六、对新建的保障性住房，每套住宅的阳台面积应控制在5m2以内。设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.80米（含1.80米）的阳台（北向阳台除外），其建筑面积不计入容积率。对设计进深超过1.80米的阳台以及在住宅分户门、房屋结构范围以内的建筑空间，其建筑面积应按其水平投影面积计入容积率。 阳台新规定（六）装饰性阳台、花池、空调室外机搁板（箱）等装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，与建筑内部空间及阳台不相连通的，采用阳台形式的装饰性构件。进深小于或者等于0.6米的装饰性阳台，不计算建筑面积；否则，应按照本条第（四）项关于阳台的规定执行。花池、空调外挂机搁板、结构板等突出建筑外墙、无围护结构且进深小于或者等于0.6米的，不计算建筑面积。花池、空调外挂机搁板、结构板等如有围护结构或位于房屋建筑结构围合范围以内或进深大于0.6米的，则应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。（七）其他住宅分户门、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，均属套内使用空间，除设计规范有规定外，均应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。 2.2.9室外走廊（包括挑廊、檐廊、连廊） 2.2.9室外走廊（包括挑廊、檐廊、连廊）1、全封闭的走廊按其围护结构水平外围计算建筑面积2、室外无柱有护栏的走廊（简称无柱走廊，其护栏中允许开有出口）其建筑面积按围护结构外围水平投影一半计算。 2.2.9室外走廊（包括挑廊、檐廊、连廊）无柱走廊的上盖高度应≥2.2米且≤2个自然层。上盖满遮的，则其无柱走廊按其护栏外围水平投影一半计算建筑面积；无柱走廊沿长度方向部分有上盖遮蔽部分为露天的，上盖遮蔽部分的走廊按上盖与护栏外围合围的水平投影一半计算建筑面积。无上盖或者上盖进深＜走廊护栏进深或者上盖高度不符规定或者无护栏的无柱走廊，不计建筑面积。（见图2.2.20）无柱走廊护栏内倾、外倾、超出底板外沿的，参照不封闭阳台护栏标准计算建筑面积。见图（2.2.18） 2.2.9室外走廊（包括挑廊、檐廊、连廊）室外有柱走廊按其柱水平外围计算建筑面积。见图2.2.21有柱走廊柱间附有护栏、廊端有竖直围护结构（如墙）、底板外沿小于柱外围及上盖外沿小于柱外围情形的，应遵照建筑面积计算一般规定中有关建筑面积按围护结构水平外围计算应遵循的规则，确定有柱走廊的水平外围，计算其建筑面积。见图2.2.21 2.2.9室外走廊（包括挑廊、檐廊、连廊） 2.2.10架空通廊1、全封闭的架空通廊按其围护结构水平外围计算建筑面积。2、有顶盖不封闭的架空通廊（包括无柱架空通廊和有柱架空通廊）按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.22 2.2.10架空通廊1、无柱架空通廊按其护栏外围水平投影一半计算建筑面积。其上盖应符合满遮护栏且高度≥2.2米且≤2个自然层，否则不计建筑面积。见图2.2.232、有柱架空通廊上盖满遮护栏的，按护栏外围水平投影一半计算建筑面积；有柱架空通廊护栏外围大于柱外围，上盖遮蔽柱未遮蔽护栏的，按柱外围水平投影一半计算建筑面积；有柱架空通廊护栏外围和上盖外沿均小于柱外围的，按其中小者外围水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.233、无顶盖的架空通廊不计算建筑面积。 2.2.11门斗、门廊门斗按其围护结构水平外围计算建筑面积。有突出墙面的围护结构并以上部建筑为上盖的类似门斗的房屋出入口，按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图2.2.24 2.2.11门斗、门廊房屋外墙内凹有上盖的出入口，上盖与出入口处房屋外墙合围的空间不计建筑面积。见图2.2.25 2.2.11门斗、门廊若房屋外墙内凹有上盖的出入口，其两侧墙前外端有突出的围护结构（如垛墙、柱）的，则按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图2.2.26 2.2.11门斗、门廊门斗常见异形按图2.2.27所示计算建筑面积。 2.2.11门斗、门廊有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构水平外围计算建筑面积；独立柱、单排柱或单排支撑结构的门廊，按其上盖水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.28 2.2.12雨蓬有柱（或有柱和侧墙）雨蓬按其柱水平外围计算建筑面积；独立柱（或独立支撑结构）雨蓬，按其上盖水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.29以上部建筑为上盖下有柱（或有柱和侧墙）的建筑空间，按其柱水平外围计算建筑面积；以上部建筑为上盖下有独立柱（或独立支撑结构）的建筑空间，按其上盖水平投影一半计算建筑面积。2.2.12雨蓬 2.2.12雨蓬 2.2.12雨蓬无柱雨蓬下的空间不计建筑面积。见图2.2.30 2.2.13楼梯室内楼梯（包括自动扶梯）、楼梯间的建筑面积按其通过的房屋自然层（层高≥2.2M）计算。见图2.2.31室内楼梯、楼梯间在仅通过跨层部位的部分，按一层计算建筑面积。见图2.2.31 2.2.13楼梯层高2.2米以上有满遮顶盖的室外楼梯，按其围护结构外围水平投影计算建筑面积；层高2.2米以上无顶盖或顶盖不满遮的室外楼梯，按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.34 2.2.13楼梯1、每个楼层室外楼梯的建筑面积，按其下一房屋自然层至本房屋自然层的室外楼梯段围护结构外围水平投影计算，两层间的楼梯投影重叠的部分，只计一次投影。2、室外楼梯在仅临靠跨层部位的部分，室外楼梯按一个楼层计算。3、多层室外楼梯，若最上层顶盖满遮整个楼梯的，则各楼层室外楼梯均按其围护结构外围水平投影计算建筑面积；若最上层上盖满遮部分楼层的楼梯的，则被遮盖的楼层楼梯按其围护结构外围水平投影计算建筑面积，未被遮盖的楼层楼梯按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积；若最上层无顶盖或顶盖不满遮室外楼梯的，则各层室外楼梯均按其围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.35 2.2.13楼梯 2.2.14架空层层高2.2米以上的架空层按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图2.2.36依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。 2.2.15车库层高2.2米以上结构不封闭的多层车库按其各层围护结构水平外围计算建筑面积见图2.2.37 2.2.15车库与房屋相连层高2.2米以上结构不封闭的车库，不论其与室内连通与否，按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图2.2.38 2.2.15车库机械车库不论其高度（高度≥2.2M）和车辆停放层数，按房屋自然层计算建筑面积。见图2.2.39 2.2.16棚架结构有柱的车棚、货棚等按柱水平外围计算建筑面积；单排柱的车棚、货棚按其上盖水平投影一半计算建筑面积。见图2.2.40 依房搭建的棚架结构按围护结构水平外围计算建筑面积；房屋间依房搭建的棚架结构按棚架和房屋外围护结构合围的水平空间计算建筑面积。见图2.2.41依房搭建的棚架结构下用作街巷通行的不计建筑面积。 2.2.19幕墙1、玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其水平外围计算建筑面积。见图2.2.472、既有主墙又有幕墙时，以主墙体水平外围计算建筑面积。见图2.2.473、幕墙中部分另有主墙体部分以幕墙为外墙的，应分别按主墙体和幕墙的水平外围计算建筑面积。见图2.2.47 2.2.19幕墙幕墙无论有无型材外框的，建筑面积按幕面起算，幕墙厚度为幕面至型材内框的距离。见图2.2.48 2.2.20飘窗飘窗窗台面与楼板面高差＜0.5米且飘窗高度≥2.2米的，飘窗部分按其围护结构水平外围计算建筑面积；否则飘窗部分不计建筑面积。见图2.2.49 飘窗新规定（五）飘窗飘窗符合以下条件的，不计算建筑面积；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率：飘窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米。建设项目含有飘窗设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图。 2.2.21变形缝（如：伸缩缝、沉降缝等）房屋中的变形缝，若其与室内相通的，相通部分的变形缝计算建筑面积，否则不计建筑面积。见图2.2.50 2.2.22设备机位（如：空调外机位、热水器等）、花池1、外挂于房屋主体结构外侧的设备平台和花池不计建筑面积。2、外挂于阳台（或走廊）护栏外侧的设备平台和花池不计建筑面积。置于阳台（或走廊）护栏内的花池不计建筑面积。3阳台（或走廊）护栏内的设备机位，其有高于阳台（或走廊）底板的平台，或有隔栏的，设备机位不计建筑面积。4、置于阳台（或走廊）护栏内的设备机位无隔栏和高平台的，设备机位按阳台（或走廊）计算建筑面积。见图2.2.51 （三）商业、办公建筑的层高商业、办公建筑标准层层高不宜超过4.5米。标准层层高超出4.5米的，按每2.8米为一层、余数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高不受本项前款规定限制。 2.2.23其他不计算建筑面积的部位房屋内结构性密闭空间；与室内不连通的结构性不封闭空间。 2.2.23其他不计算建筑面积的部位1、不符合房屋计算建筑面积基本条件的房屋及房屋附属部位。2、突出房屋外墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶等，以及外墙面上干挂石材或其他干挂板材的装饰层。3、房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。4、房屋的平台、花台、晒台，及房屋外部与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊、有柱雨蓬等部位。5、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街用作社会公共通道的有柱走廊。6、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。7、房屋外墙上与室内不连通的安置设备的平台；外形类似阳台且与室内不连通的设备平台。8、房屋内结构性密闭空间；与室内不连通的结构性不封闭空间。 2.3（建筑面积计算相关说明）1、建筑面积按围护结构外围计算，包括围护结构面上的粉刷层、黏贴的墙砖层及黏贴的保温层。2、建筑面积计算细则规定情形以外的房屋楼层中有竖直围护结构（如柱、墙）的不封闭部位按其水平面积一半计算建筑面积，而一层有竖直围护结构的不封闭部位按其水平面积全部计算建筑面积。 2.3.3层高'