【5A版】商业地产培训PPT.pptx 122页

'商业地产基础 报告提纲何为商业地产？商圈与社区商业商业建筑空间设计PART1PART2PART3 开始之前，我们先看几组商业照片 大型社区商业中心大型购物中心 特色休闲街 分组讨论结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中，平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？消费的金额和内容有什么不同？注：约10-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为10分钟左右讨论后每组一个代表回答以上问题 商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发展和地区属性的不同而变化的 商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历“必需起步发展享受”四个过程第一阶段以满足生活基本需要的必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段较好地解决基本生活后的起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段以体现个性特点的发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段以追求生活质量的享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨阶段阶段描述基本特征300US$1000US$3000US$5000-US$国内中等规模以上城市长三角珠三角深圳上海北京GDP 百货大楼大型超市供销社城市生活休闲中心商业模式国外模式发展特征国内模式发展特征第一代商业第三代商业第二代商业街区商铺百货商场摩尔风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。城市中心区域社区中心/临近市区城市中心/副中心/交通枢纽第四代商业以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨城市生活休闲中心随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的越来越多购物中心城市核心 何为商业地产？PART1商业地产的基本概念商业地产的分类 PRRT1何为商业地产？——商业地产的基本概念商业地产——用于经营用途的房地产形式商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭）大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目 PRRT1何为商业地产？——商业地产的基本概念商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，大部分靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住或投资大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 PRRT1何为商业地产？——商业地产的基本概念商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营商业地产市场开发运营管理 PRRT1何为商业地产？——商业地产的基本概念商圈——吸引顾客的辐射范围商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。 PRRT1何为商业地产？——商业地产的基本概念业态——面向某类目标顾客的商店营业形态特征：“怎么卖”对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物——B2C，C2C）等业态：“店“——商家或经营者向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态 PRRT1何为商业地产？——商业地产的基本概念业种——面向顾客某类用途的商店营业种类特征：“卖什么”目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数从使用目的上分为消费品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等业种：“货”——依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类 何为商业地产？PART1商业地产的基本概念商业地产的分类 PRRT1何为商业地产？——商业地产的分类随着需求和消费水平的提升，商业物业也随之越来越多样化。我们可以根据不同的标准对其进行分类 PRRT1何为商业地产？——商业地产的分类分类标准类型备注按照功能类型零售功能百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心等娱乐功能电影城、娱乐城、KTV、游乐园等餐饮型大中型酒店、中小型快餐等健身、休闲服务运动会所、健康中心、美容中心等按购买消费内容物品交易场所为消费者提供购物场所，包含购物中心、家居建材、超市、商业街等服务交易场所为消费者提供某种服务的场所，如餐饮、酒店类体验业态为消费者提供身心体验场所，如娱乐、健身、美容、美发等场所按客户广度大众客户类面向所有社会上的人群，为大众消费者提供服务，如超市、餐饮等小众客户类面向社会的少数人群，如面向年轻人的娱乐迪吧、面向高收入的高级会所等按建筑形式单体商业建筑单一建筑体，独立于其他商业建筑底层商业建筑如住宅底层商铺地下商业建筑地下商业街，多由人防工程改造而成综合商业建筑多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起按照市场覆盖范围近邻型如小卖部、便利店、食品店、粮食店社区型菜市场、超市等区域型购物中心超大区域型中心商业街按照商店销售产品类型综合商店提供不同类型货品和服务的综合性场所服装和饰品店服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等家具和家居用品店家具店、装饰材料店等其他书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店便利店包括超市、食品店和药房 PRRT1何为商业地产？——商业地产的分类在商业地产实践中，我们常常根据业态进行分类：百货店超级市场大型综合市场便利店专业店专卖店购物中心仓储商店家居中心 PRRT1何为商业地产？——九大业态介绍百货店Departmentstore(Dept．)特点采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全选址在城市繁华区、交通要道商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象商店规模大，在5000平方米以上商店设施豪华，店堂典雅、明快目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人概念在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态 PRRT1何为商业地产？——九大业态介绍2.大型综合商场generalmerchandisestore(G．M．S)概念采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态特点采取自选销售方式和连锁经营方式商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发设有与商店营业面积相适应的停车场目标顾客为购物频率高的居民商圈范围较大商店营业面积一般在2500平方米以上选址在城乡结合部、住宅区、交通要道 PRRT1何为商业地产？——九大业态介绍3.超级市场supermarket(S．M)概念采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态特点采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地选址在居民区、交通要道、商业区商圈范围较窄，以居民为主要销售对象商店营业面积在500平方米以上目标顾客以居民为主 PRRT1何为商业地产？——九大业态介绍4.便利店conveniencestore(Cv.S)概念满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态特点以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等，营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围内商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高，目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格 PRRT1何为商业地产？——九大业态介绍5.专业店speciatitystore(S．S)概念经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态特点采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内商圈范围不定营业面积根据主营商品特点而定目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求 PRRT1何为商业地产？——九大业态介绍6.专卖店exclusiveshop(E．S)概念专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态特点采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内商圈范围不定目标顾客以中青年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究 PRRT1何为商业地产？——九大业态介绍7.购物中心shoppingcenter(S．C)概念企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体特点由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据卖场面积，设相应规模的停车场选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道商圈根据不同经营规模、经营商品而定设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制，目标顾客以流动顾客为主 PRRT1何为商业地产？——九大业态介绍8.家居中心homecenter(H．C)概念以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态特点选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势提供一站式购足和一条龙服务可采取连锁经营方式有一定的停车场 PRRT1何为商业地产？——九大业态介绍9.仓储商店warehousestore(W．S)概念在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态特点选址在公路边、交通要道和利用闲置设施,主要的商圈人口为5—7万人,商店营业面积大，一般在4000m’以上商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品,作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、可实行连锁经营仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。设有一定规模的停车场 PRRT1何为商业地产？——业种介绍业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。通常分为以下四大类：餐饮休闲娱乐零售生活服务 PRRT1何为商业地产？——业种介绍业种分类零售类餐饮类服务类休闲娱乐选购品便利品宴请型随机型日常型携带型消遣型大众型私属型商务型日常型生活型大众型小众型业种选择百货家电数码店家居建材鞋帽服饰店化妆品专卖等精品超市奢侈品专卖收藏品店高尔夫用品服装定制等便利店中型超市蛋糕店花店药房等大中型正餐中西快餐简餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特产专卖等咖啡茶座等邮局银行电信干洗店维修中介等美容美发书店宠物店摄影诊所等会所KTV酒吧等桌球房网吧棋牌室游艺室等健身房美容SPA足道按摩等业种细分： 报告提纲何为商业地产？商圈与社区商业商业建筑空间设计PART1PART2PART3 商圈与社区商业PART2社区商业社区商业以满足社区日常生活配套为主要的业态规划，如餐饮，干洗，美容美发，书报亭等等，一般无大型主力店带动。小而杂以生活所需为主商圈商圈商业的辐射范围为整个城市或较大范围，以其在城市中的商业定位（地位）、商圈发展潜力来确定其作为，大而全、精而细，以品牌店、专营店为主 思考:请回忆一下您居住的小区配套商业都有些什么业种？更大或者更小的社区，他们的商业配置有什么异同？ PRRT2商圈与社区商业——社区商业消费人口是决定社区商业的第一要素常住人口（万人）人均面积（平米）消费习惯/频次消费需求交通时间（分钟）居住组团0.3–0.80.6就近消费+目的消费+即时消费/每天基础配套步行3–5居住小区2–30.6–0.8就近消费+目的消费+即时消费/1-3天基础配套步行5-10居住区5–100.8-1目的消费+随机消费/3–5天基础配套+休闲、娱乐步行10–15；车行5特大型居住区10以上1–1.2目的消费+随机消费/周–月基础消费+生活购物、休闲娱乐步行不超过20；车行不超过10 PRRT2商圈与社区商业——社区商业居住组团类社区商业配置：零售与配套居住组团：由于受到人口总量的限制，居住组团的消费需求一般以基础型为主，其涵盖的业态业种相对比较单一，零售类及配套类商业居多。例如：零售类——便利店，书店，五金建材，西饼店，药房等配套类——银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等 PRRT2商圈与社区商业——社区商业居住小区类社区商业配置：零售、配套、发展型居住小区：居住小区一般由多个居住组团组成，人口数量在后者的基础上有大幅的提高，居民对社区商业的要求也随之提升，出现少量的发展型社区商业。例如：零售类——便利店，书店，五金建材，西饼店，药房，大中型超市等配套类——银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等发展型——宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社等 PRRT2商圈与社区商业——社区商业居住区类社区商业配置：零售、配套、休闲、发展型居住区：由于消费人口的激增，服务半径的扩大，社区商业的业态业种的丰富程度已较为接近区域型商业。例如：零售类——便利店，书店，五金建材，西饼店，药房，大型卖场等配套类——银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等休闲类——按摩SPA，酒吧茶坊，网吧，中西快餐，时尚餐饮等发展型——宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社，教育培训等 PRRT2商圈与社区商业——社区商业特大居住区类社区商业配置：零售、配套、休闲、发展型特大型居住区：突破原有区域规划的限制，在消费人口数量和商业建筑体量上以不能用常规标准来衡量。目前此类居住区的数量较少，服务能力和辐射范围有突破区域商业中心的可能。例如：零售类——便利店，书店，建材卖场，专业专卖，大型卖场，购物中心等配套类——银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等休闲类——按摩SPA，酒吧茶坊，网吧，中西快餐，时尚餐饮等发展型——宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社，教育培训，汽车美容，婚纱，琴行等 商圈与社区商业PART2社区商业社区商业以满足社区日常生活配套为主要的业态规划，如餐饮，干洗，美容美发，书报亭等等，一般无大型主力店带动。小而杂以生活所需为主商圈商圈商业的辐射范围为整个城市或较大范围，以其在城市中的商业定位（地位）、商圈发展潜力来确定其作为，大而全、精而细，以品牌店、专营店为主 PRRT2商圈与社区商业——商圈主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.5-0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内边圈：10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外商圈的构成及顾客来源主圈次圈边圈 PRRT2商圈与社区商业——商圈人口数量及特点包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。建设状况包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。商圈分析要素商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。社会因素分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。商业发展潜力包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。 PRRT2商圈与社区商业——商圈影响商圈大小的因素百货商店的自身的特点百货商店的经营规模百货商店的经营商品种类交通运输情况竞争对手的地理位置百货商店的促销情况消费者的流动性 休息十分钟，稍后继续 报告提纲何为商业地产？商圈与社区商业商业建筑空间设计PART1PART2PART3 商业建筑空间设计PART3商业建筑空间要点建筑空间类型集中式商业（盒式商业）街区式商业商业空间创新 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点主力店入口立面中庭动线五大要素商业建筑五大要素，有什么样的特点？ PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点1.商业体建筑立面表现 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/立面包装创意是否需要？Thisorthis？常见耳机包装创意耳机包装 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/立面外表重不重要？Thisorthis？ PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/立面建筑的立面，恰如人的外表气质，同时也构成对消费者最直观的吸引Thisorthis？新加坡乌节湾商业项目上海仲盛世界商城 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/立面立面风格应当体现出一个商业体的经营内涵多种材质的运用搭配出鲜活表情色彩丰富、明快彰显商业活力个性装饰风格体现商业主题和调性商业元素 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/立面国外商业案例2.日本山井奥特莱斯1.日本千叶区域商业124.新加坡克拉码头43.洛杉矶citywalk3 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点2.商业体建筑入口设计 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/入口思考：为什么我们会经常看到“走出来的路”？ PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/入口不仅是所谓“路人的素质”更重要的是非人性化的路线设计道路设计应当符合人的行为习惯 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/入口什么是人的行为习惯：弧线与捷径优秀的商业体入口设计一般也遵从这个规律通过弧线形成喇叭式（楔形）入口广场，吸纳人气 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/入口思考：商业体的入口又应该放在什么位置？是中间，还是路口？ PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/入口传统商业观点认为：金角银边“金角”路口的位置是商业价值最高的地方，因此入口通常放在中间“银边”位置 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/入口随着商业的发展和对商业认识的深入，越来越多的业内人士认为：路口“金角”是最容易吸纳和聚集人气的地方，导入客流作用对商业体的价值贡献大于商铺的价值贡献 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点3.商业体交通动线设计 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/动线客流车流货流商业动线由客流、车流、货流三条线共同构成消化循环系统呼吸循环系统血液循环系统犹如人的三大循环系统，互相渗透、永久共存，却从不交错 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/动线客流动线是商业体中最容易被感知的部分消费者从各个入口被吸纳进入商业体，因此外部客流的介接入是商业客流动线第一个重要部分 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/动线一条清晰明了的内部主动线，是客流动线设计的核心 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/动线一条清晰明了的内部主动线，是客流动线设计的核心日本旧船厂改造的区域商业 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/动线内部多条动线严重影响商业效率 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点4.商业公共空间——中庭 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/中庭思考：商业体为什么需要中庭？ PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/中庭休息等候聚集商业活动中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点/中庭中庭在盒式商业和商业街中被广泛应用上海恒隆广场上海南方商城上海-海上海商业广场上海大拇指商业广场 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点5.商业体建筑的主力店 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点商家品牌有很多类型，比如餐饮品牌 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点商家品牌 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点卖场品牌 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点你了解他们在商业体中的不同作用吗？ 分组讨论回忆并模拟想象某个购物中心或者商业街的商业布置：1.娱乐、餐饮、服装零售、生活服务类一般分布在什么地方？2.吸引你去这里消费的主要业种和商家通常有什么特点？注：约10-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为10分钟左右讨论后每组一个代表回答以上问题 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点什么是主力店一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店，就是主力店。包括两个方面：一个是面积大，大面积能够带来大人流。主力店一般面积在5000～2万平方米。另外一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌。 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点主力店位置确定第一，将最有价值的商业面积出租给经营散户，而获得更高的租金收入；第二，主力店所处的层级越高，则对经营散户的拉动作用就越大。主力店的经营就会越轻松，风险就越小发展商希望主力店经营位置离首层越远越好主力商家希望离首层越近越好，最好就定在首层博弈 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点主力店位置确定现实——折中的结果主力店的经营层级大多数位于二层至顶层之间既保证了主力店有一个相对理想的经营位置又能将首层腾出来让发展商获得基本的投资回报如果两家主力店，则应该呈“哑铃形”布局，让两家主力店位于物业两侧，中间是中小散户构成的长廊如果多家主力店，至少应该在顶层布置一家，以达到吸引客流向上走的目的。让客流在到达主力店之前尽可能经过更多的商铺，尽可能逗留更长的时间比较合理的原则 PRRT3商业建筑空间设计——建筑空间要点核心主力店辅助主力店配套辅助店零售设施百货、综合超市等时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店不同地区商品特色店文化娱乐设施动感影院、科技展览等儿童乐园等艺术摄影、旅行社、网吧等；餐饮设施中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧快餐类、风味小吃类宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等主力店业态选择：突破百货与卖场对于面积在10万平米以上、多种业态组合的购物中心，多个主力店是必要的。每一种业态都需要自己的“龙头”，以实现对客流的吸引和购物中心的整体定位。 商业建筑空间设计PART3商业建筑空间要点建筑空间类型盒式商业（集中式商业）街区式商业商业空间创新 PRRT3商业建筑空间设计——盒式商业集中式商业（盒式商业）有两大类：1.独立大型商业：如上海正大广场、广州天河城、北京西单大悦城等2.大型裙房商业：如上海港汇广场、上海商城、上海恒隆广场等 PRRT3商业建筑空间设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道建筑设计强调视野可达性色彩明亮，建筑新颖，满足好奇心理 PRRT3商业建筑空间设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道与外部道路合理结合充分考虑公交、地铁、出租车、地面停车等相互关系 PRRT3商业建筑空间设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道入口广场作为建筑内部形态宽泛开敞的空间，是水平交通空间中段性放大的节点。作为水平交通的分段标志而具有分解作用作为水平交通的连接体而具有连接和过渡作用楔形入口广场建筑入口凹入建筑体量，将外部空间或深或浅地引入建筑的区域内。形成具有个性的入口空间;或者楔入的部分将建筑穿透以达到通畅的特殊目的。对于外部交通设计有利，可缓解入口区域对外部街道或基地环境的直接压力。 PRRT3商业建筑空间设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道恒隆广场正大广场中庭为半开敞形式尺度较大、丰富、宏伟、开朗通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间 PRRT3商业建筑空间设计——盒式商业直线型中庭空间——突出气势和尺度感优雅从容的弧形中庭外部商业元素入口空间中庭通道 PRRT3商业建筑空间设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道中庭专业设计顶部注意引入自然采光 PRRT3商业建筑空间设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道引入人性化设计——休息座椅 PRRT3商业建筑空间设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道恒隆广场正大广场一条清晰主动线连接绝大部分商铺和店面环形交通路线：以公共空间(中庭)为组织的核心，各功能空间围绕核心相连。环形平面组织模式有较强的内向性和凝聚力，核心空间突出，整体性强弧形道路：过直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商业展示面和空间变化 PRRT3商业建筑空间设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡除了平面动线上以一条清晰主动线引导客流外，在垂直方向上以斜向方式引导客流，布置在建筑中庭交通枢纽及出入口等人流密度较大，是加强顾客对建筑认知和记忆的重要场所直列式并列继续式并列连续式交叉式 商业建筑空间设计PART3商业建筑空间要点建筑空间类型盒式商业（集中式商业）街区式商业商业空间创新 PRRT3商业建筑空间设计——街区式商业空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；共享空间：令人愉悦的空间尺度；短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；交通组织：停车场，易于到达，易于排空；人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间；成功商业街的布局形式 PRRT3商业建筑空间设计——街区式商业节点一：入口广场牌坊、路障、门楼等作为起点雕塑、钟塔等强调气氛招牌、路牌等作为指引结合雕塑等道具，突出商业区主题，强化场所气氛 PRRT3商业建筑空间设计——街区式商业节点二：局部景观广场各种宣传活动、路演聚集人气，提升商业气氛引入阳光和自然生态，作为项目景观亮点雕塑和景观休闲设施缓冲人流，同时满足停车需求夜晚或者节假日开放为音乐喷泉，作为儿童、情侣嬉戏游玩的景点吸引客户停留平日/白天为硬质平地景观 PRRT3商业建筑空间设计——街区式商业节点三：开放式中庭以座椅、露天休息平台等聚集人气，形成客流驻足休息点环形流线，利于环顾周边商家，并能开展小型商业活动 PRRT3商业建筑空间设计——街区式商业夜景灯光不仅能起到昭示性的广告效果，还能烘托商业气氛，同时也是景观的构成部分起到吸引客流的作用夜景灯光 PRRT3商业建筑空间设计——街区式商业休闲设施结合小景设置，如座椅与小型水池、雕塑、绿化的结合雕塑用于表达商业调性绿化和水景满足对阳光和水的渴望景观小品 PRRT3商业建筑空间设计——街区式商业保证2-3层区进入的便利性垂直交通不宜过多，以避免减少消费者停留的时间选择合适的位置设置垂直交通减小对底层商铺的遮挡，保证底层商铺的昭示性连廊：在空间连接不同建筑体，增加项目的整体性自动扶梯：向上疏导客流，保证商铺客流的均好性楼梯：通过个性化楼梯塑造或观景楼梯增加楼梯的趣味性店铺采用竖向排列，充分利用叠加空间，通过店铺丰富性营造出底层商铺生机与活力垂直交通组织 商业建筑空间设计PART3商业建筑空间要点建筑空间类型盒式商业（集中式商业）街区式商业商业空间创新 PRRT3商业建筑空间设计——商业空间创新商业空间的发展不断推陈出新、不断完善、越来越多元化多元化休闲中心：商业空间感觉的打破与重组，集中商业与街区商业的融合。旧城改造时尚新地标：新旧建筑的碰撞、传统与时尚的互溶、诠释海派文化与国际都市上海新天地上海大宁国际 103©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海太平桥石窟门里弄改造项目_上海新天地典型个案研究 104©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地作为重建项目的启动核心区域首期开发，其具有悠久的上海历史文化风貌，改建后成为创造前沿生活体验的时尚中心，由高级餐厅、酒吧、专卖店及时尚店铺组成；太平桥人工湖绿地–项目地块中央，占地4.4万平方米的绿化区，市中心罕见大型水系，提升项目整体景观价值；高尚住宅–重建主要打造内容，凭借新天地以及人工太平湖的区域价值打造成配套设施完备的大型高尚住宅项目，目前已成为上海受屈一指公寓类豪宅。企业天地-包括多幢甲级写字楼及娱乐购物中心，配合淮海路高档写字楼区域坏境打造。高尚住宅区国际学校高尚住宅区翠湖天地已建成规划中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海新天地六星级酒店企业天地一期企业天地二期白玉兰大厦白玉兰商场百老汇剧院上海太平桥地区重建项目/规划定位购物中心古董街太平桥人工湖核心启动区图示说明：以新天地作为商业启动沿太平桥人工湖分期开发 文物旧城改造上海时尚新地标105©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有核心定位文物旧城改造上海时尚新地标目标客户境内外商务经营人士、游客和年轻时尚一族占地面积30000建筑面积57000容积率1.8项目总投资12亿元改造成本2万元/㎡拆迁安置成本6.7亿元停车位马当路地下停车库150个；太平桥公园地下停车库220个；企业天地地下停车库226个，共596个车位租金35-45元/㎡.天租售率>98%建筑设计美国WOOD/ZAPATA(Boston)设计事务所新加坡日建国际设计有限公司建筑顾问上海同济大学建筑设计研究院上海新天地/产品核心定位关键字：多元化时尚高品味新天地区别于以往惯性思维的传统建筑保护项目，其更注重商业元素的利用，针对其后期商业模式的开发作产品定位：上海市中心的高档商业娱乐聚集地；保护上海传统建筑（石库门），并赋予其时尚元素；引入多家高级餐厅、酒吧、品牌专卖店及时尚店铺等形成高档一体化消费娱乐场所； 106©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有历史积淀其文化底蕴重建后形成海派文化上海新天地/文化背景入口广场改建后石库门的对话经过历史的沉淀….上海新天地其前身是原为旧石库门里弄区域，建于20世建纪20－30年代，作为上海近代文明的象征，其采用传统江南民居空间特征单元，按西方联排住宅的方式进行布局，具有中西合璧的色彩；而上海新天地紧邻中共一大会址，因此部分为优秀历史建筑，而石库门因年久老化失修，屋基下沉，底层潮湿，木结构不同程度腐朽，街坊原居民约2800户，逾8000人，经过重建，传统里弄与现代建筑融为一体，创造出集历史、文化、旅游、商业、娱乐等为一体等特色街区的改造之路，结合上海的文化氛围形成海派文化。建筑特色红墙保留 107©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/规划设计理念「传统与现代结合的设计」理念打造旧城开发核心启动区域南里现代购物中心北里石库门建筑与现代商业结合上海新天地以「传统与现代结合」为设计理念，用现代技术保留了建于20世纪初期的石库门旧建筑为主的南里与现代新建建筑为主的北里：新天地北里由多幢石库门建筑改造而成，并结合部分现代建筑、装潢和设备，化身为多家高级消费场所及酒吧与餐厅，以各国风情为主充分展现新天地的国际元素；新天地南里以大型购物娱乐休闲中心为标志性现代风格建筑，进驻各类特色的商户，并以高档酒店式公寓结合餐饮设计，为本地和外地的消费者及旅游人士提供了一个多元化、高品味的娱乐地带。新天地北里新天地南里 108©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/建筑设计旧城改造保护建筑重建南里新建购物中心北里中心广场保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑图示说明：石库门标志保留改造后石库门石库门阳台石库门建筑雕饰新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例：由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地；按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等； 酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地109©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/业态分布业态租户数租户比例典型租户餐饮/酒吧4354%上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅服饰专卖56%五色土服饰/COCOON茶药/甜品68%尧阳茶行/上海宝诗工艺品/家居用品1519%藏博堂/琼耳唯品服务79%华尔街英语/新天地邮政所娱乐休闲34%亚历山大会馆/UME新天地国际影城总计79100%/酒店式公寓服饰/餐饮/电影院购物中心/服饰餐饮高科技产品/办公中共一大会址新天地主要以北里餐饮、酒吧作为核心启动区域，租户比例达到50%以上，目标客户为外籍人士以及上海小资白领人群；南里主要以工艺品文化区域与现代购物中心服饰专卖为主；工艺品文化区域广场酒吧区域 110©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/交通组织内部广场内部街巷南里中央广场北里入口广场景观轴线内部空间肌理空间形态上而言，原有狭窄、拥挤的里弄空间得以疏通整合，并加入步行街、广场等公共空间等元素，使得整个空间格局疏密有至、收放自如、开合得当；其利用入口广场作为敞开式空间与内部狭长的街道相结合，形成点与面的穿插，沿景观轴线均匀分布，促使人流穿梭对流，并结合餐饮、酒吧等特色建筑吸引人流。点面结合形成内部空间肌理 111©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/内部空间设计保留原有的街区空间以院落方式组合建筑单体通过保留原有的街区空间,与新街区的空间组织融汇，在节点上布置小型水池、小型广场，拱形的玻璃通廊,内部保留与重建的建筑形成街巷文化,其余均以院落的方式把不同的单体建筑组合在一起并以露天酒吧餐饮等积聚人气形成中西文化交流的理想空间。北里入口空间北里广场空间南里沿街商业北里街巷北里露天餐饮南里广场空间 112©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有其不同于城市中心区大型商业步行街的尺度宽大，更为接近人与人小空间交流的尺度，给予人亲切化，人性化：街道宽度里弄小巷宽≤2－3米，扩大的街道宽度也≤10米，内部中央广场宽度≤30米;里弄建筑高度北里整体建筑高度一般为2－3层，最高不高于4层，南里新修的建筑仅限于5层，在不宽广的尺度空间内不会形成压抑感；整体空间比例新天地空间高宽比为1-1.5左右，是一个人的心理感觉较为舒适的尺度。宜人空间尺度创造内部舒适空间上海新天地/空间界面的尺度内部广场街道宽度里弄街巷宽度里弄建筑高度与整体空间3米10米里弄街巷 113©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/入口设计特色建筑特色标示入口设计引导人流北里入口建筑南里与北里连通入口南里东向入口南里西向入口南里广场入口主入口与外部城市取得联系,院子或以门洞或以小路与主干道相接，其中的支路与干道的组织方式便是里弄住宅的空间场所特征的总结和提升，使人们记忆中的里弄文化再现。 114©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有大宁区域商业中心_大宁国际商业广场 115区域闸北区大宁板块环线中环内占地面积55000平方米总建筑面积250000平方米商业面积120000平方米办公楼面积40000平方米酒店面积30000平方米建筑栋数15栋停车位1300个车库面积50000平方米开发商香港福乐斯特集团沪北地区首个以生活中心为理念的大型购物休闲广场共和新路大宁路延长路大宁国际商业广场大宁国际商业广场/核心定位区位属性：大宁国际购物中心地处浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，位处内环和中环路网立交之间，项目毗邻闸北体育场、上海马戏城等大型公建配套，距离上海大学等人口密集度区域，距离地铁一号线延长路站约80米左右，马戏城站约300米核心定位：上海首个汇集现代城市生活多元环节的“生活中心”主要功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套辐射范围：主要向北辐射，3公里半径范围的居住人群约为22万，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求轨道M1_延长路站大宁灵石公园轨道M1_马戏城站上海马戏城上海闸北体育场上海大学 116©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有利用大润发卖场聚集人流，形成了人流聚集的热点，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场的主出入口，创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升大润发希尔顿酒店立体停车场休闲娱乐区此区域为整个商业广场的核心中央地带，采用开放式商业内街的形式，使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分，利用联通的立体交通，提升高楼层商铺的商业价值设置特色餐饮，引入大型主题卖场（国美、宏图三胞等），充分吸引人气，多出入口设置，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值宏图三胞国美大宁国际商业广场/规划布局开放式商业步行内街 117©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有大宁国际商业广场/整体商业业态分布1F采取remix混合布局，即餐饮、零售业混合穿插搭配，不进行明确功能分区；各主入口以零售业为主、次入口以餐饮业为主。零售业餐饮业休闲娱乐图示说明：酒店非商业用途一层业态分布图二层业态分布图三层业态分布图四层业态分布图2F以广场中心为起点，第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业。3F业态分布以三级梯度组团功能为主，原零售业份额划拨部分给于休闲业。即第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售、休闲业，第三梯度（次外街）为酒店业。4F业态主要延续各建筑3F原有业态的延续或设置低承受能力相关业态。多业态纵向规划创造人流汇集热点整体提升区域商业价值 118©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有图示说明：车行交通动线人行动线动线：人行交通动线与车行交通动线有明显分界点，分界位置为地块中轴附近，接近广场中心区。车行动线占据范围较小，涵盖面积约为地块面积的25%，为沿靠停车场环绕走向。人行道与车道交汇处设有护栏和人行横道线，帮助人流、车流区分和疏导入口：人行主入口排布在人流密集处，即街角位置及卖场位置人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布车行入口集中在西侧，即人流最稀疏区。大宁国际商业广场/交通组织遵循业态规划需要独立功能板块边缘布置实现人车分流 119©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有中心广场屏幕，增加购物趣味体验的同时到达聚拢人气，刺激消费的目的中心广场，餐饮高度聚集形成广场内商圈二层起以廊桥链接，增加各业态空间互动合理通道尺度设计，有效聚集人气开放式内街，人流均匀导入大宁国际商业广场/内部空间10米 120©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有沿街次入口处，主要排布中型餐饮业次入口小品，增添趣味体验街角主入口处，以零售业为主街区沿街，零售、餐饮混搭搭配大宁国际商业广场/入口空间关键字：入口广场小品展示沿街商业入口广场形象展示配合大型电子屏幕集中人流注意 121©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有以其商业为驱动的都市综合体的推动下，大宁国际在商业的空白区域形成商业氛围浓厚的商业中心办公商业居住都市综合体酒店区域商业中心市场化运作传统住宅集中区大宁国际商业广场/总结 欢迎共同探讨'