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'(中国北方地区)(PPT课件) 依据气候和地貌的差异:我国的A、B、C三大自然区分别是？综合气候、地貌、人类生产和生活差异：我国又分为哪四大地理区域？青藏高寒区西北干旱、半干旱区东部季风区 北方地区南方地区青藏地区西北地区中国地理分区图阿尔金山昆仑山祁连山400㎜等降水量线3000m等高线 东北平原华北平原黄土高原一.地形 主要的地形单元东北平原华北平原黄土高原辽东丘陵山东丘陵一.地形 高原垂直气候带寒温带中温带暖温带亚热带热带中温带暖温带中国温度带图寒温带二.气候 干旱区半干旱区半湿润区湿润区中国干湿分区图湿润区半湿润区半干旱区 400mm800mm0℃温带季风气候湿润、半湿润的温带季风气候为主:冬季寒冷干燥，夏季高温多雨主要灾害性天气：冬季寒潮，华北地区春季干旱多沙暴、夏季多洪涝。 主要河流：主要湖泊：水文特征：植被：三.水文、植被和土壤黑龙江及其支流松花江、乌苏里江，黄河及支流渭河、汾河，海河，辽河，鸭绿江，图们江。长白山天池、兴凯湖。水文特征南北差异大。水量北丰南小，汛期北长南短（东北地区有明显融雪春汛），河流含沙量北小南大，结冰期北长南短。落叶阔叶林。 黄土地与黑土地的比较范围自然条件农作物农业发展开发利用中存在的问题干湿区温度带地形位置“黄土地”“黑土地”华北平原、黄土高原东北平原黑、吉、辽、内蒙古的东北部京、津、冀、鲁、晋、陕、豫、甘、宁、苏、皖的北部东北平原黄土高原、华北平原中温带和寒温带暖温带湿润和半湿润区半湿润和半干旱区春小麦、大豆、玉米、甜菜冬小麦、棉花、花生、重要的商品粮基地华北平原是小麦、棉花主要产区1.节约农业用水2.挖掘中、低产田潜力沼泽地的开发 黄土高原水土流失的治理　　——生物措施（恢复植被）为治理黄土高原的水土流失，应采取哪些措施恢复植被？植树种草退耕还林退牧还草………… 黄土高原水土流失的治理　　——工程措施（修建水平）梯田修建水平梯田为什么能减少水土流失？改变坡面水流路线、降低水流速度；促进泥沙就地沉积。坡面水流坡面水流 黄土高原水土流失的治理　　——工程措施（打坝淤地）淤地坝坝地玉米打坝淤地有何作用？1.拦蓄泥沙，防止泥沙流入下游河中。2.坝上泥沙淤积成“坝地”，土层深厚，土质良好。 小流域综合治理(甘肃西峰南小河沟)小流域：是指相当于坳沟或河沟的沟道流域。黄土高原水土流失的治理 ①保塬平整土地，增加水流入渗，减少地表径流；营造护田林网，采用先进的灌溉技术塬平坦的高地小流域综合治理(甘肃西峰南小河沟) ②护坡缓坡修筑水平梯田发展林果基地；封坡育林育草。小流域综合治理(甘肃西峰南小河沟) ③固沟在主要沟道打坝建库，拦泥蓄水，支沟分段营造防护林。小流域综合治理(甘肃西峰南小河沟) 黄土高原水土流失治理：小流域综合治理措施黄土高原地区通过“工程措施、生物措施、农业技术措施”，实行“保塬、护坡、固沟”方针，进行综合治理，取得了显著的成果，具体措施如下图所示： 四、自然资源著名的树种：小兴安林的红松，大兴安岭的落叶松东北三宝：人参、貂皮和鹿茸温带水果：苹果、梨、桃等，辽东半岛和山东半岛苹果的产量最大，黄河故道已成为全国最长的果园带。煤炭铁矿石油森林 人文地理特征 稠密的铁路网重要的铁路干线京哈线京沪线京包线陇海线大秦线满洲里绥芬河4050110°E120°E一、交通 本区发展农业的限制因素----水黄土高原和华北平原，它们属于温带大陆性季风气候，总体是热量条件较好，而水分条件不足。原因:黄土高原和华北平原属于半干旱、半湿润的地区,尤其是春季表现明显。春旱严重；但是，夏季7、8月份降水过多，且集中容易形成洪涝灾害。二、农业 主要地形存在的问题产生根源综合治理对策东北平原华北平原黄土高原黑土流失沼泽地的开发旱涝、风沙、盐碱水资源短缺水土流失秸秆还田退耕还林退耕还牧兴修水利，营造农田防护林，改善土壤保持水土长期不合理的垦殖开荒降水季节分配不均地势低平长期的滥伐滥垦农业上三大地形区比较 三、工业 工业区与工业城市环渤海经济区辽中南工业区京津唐工业区 京津唐工业区 天津滨海新区 电子通讯、石油开采与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造、生物制药、食品加工等七大主导产业依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，环境优美的宜居生态型新城区。 2006年整装优质大油田冀东南堡油田被发现 河北省唐山市境内(曹妃甸港区)发现储量规模达10亿吨的大油田——冀东南堡油田，对中石油集团的可持续发展，曹妃甸港区乃至环渤海地区经济的发展，甚至对国际油价都有重大意义。南堡油田发现的消息公布后，国际油价当日一度下跌1美元左右。 3．阅读下列材料，结合所学知识回答问题：材料一：天津滨海新区位于天津市的东部临海地区（见图）。成为中国经济的“第三增长极”，带动环渤海经济发展，改变中国“南快北慢”的局面。 （1）简要分析天津滨海新区具备的地理位置和资源优势。（12分）地理位置优势：位于天津市的东部临海，是我国北方的第一大港；处于京津冀城市群的核心区内，依托京津、背靠三北（东北、华北、西北）；邻近日本、韩国，便于吸引外资。资源优势：土地资源、石油资源、海洋资源等。 材料二：滨海新区正积极兴建大型海水淡化项目，同时配套建设风力发电、污水处理、中水回用等项目。这是一项区域型、综合型、产业化的循环经济示范工程（2）简述该地发展海水淡化项目的意义（8分）发展新型制盐业，缓解水资源不足的矛盾，节约了制盐用地，还不会对海洋环境造成污染。 治理水患 海河流域图讨论海河水患原因和如何治理？ 海河泛滥的自然原因1、从气候上看，海河流域降水集中在夏季，且多暴雨。2、地面缺乏植被的保护，使海河含沙量很大，泥沙沉积，河床容易被淤塞。3、从水系特点来看，海河是一典型的扇状水系，各条支流来的洪水，只从一个河口入海，无法顺利渲泄，常常造成泛。 根治海河的措施1.在主要支流的上游植树种草、保持水土，并修建水库，以调节河流水量。2.下游挖掘入海新河，分散水流。 第十二章物业租赁管理第一节物业租赁概述 一、物业租赁的定义物业所有权人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。(变相形式:以房屋联营、入股经营、合作经营等) 二、租赁的经济实质物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星出卖。出租人、承租人平等的等价交换出租人获得价值补偿承租人获得物业使用权 物业租赁的一般特点:1、只是占有权、使用权的阶段性转移，而不转移所有权。理论上：生命期各期租金值和〉起始售价2、其流通过程与消费过程同时进行 三．房屋租赁的法律特征（一）房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的阶段性转移（二）房屋租赁的标的物是特定物而不是种类物，一般不能替代（三）房屋租赁是一种经济要式契约关系租赁合同必须采取书面形式，且必须登记备案。 （四）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止（五）对租赁关系的主体有相应的法律要求租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人；承租人符合法律限制承租的要求（公租私、外租内等）。 （六）对租赁客体的有明确的法律要求不能用于出租的房屋：1.未依法取得房屋所有权证的；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；4.房屋已设定抵押，未经抵押权人同意的；5.权属有争议的；6.属于违法建筑的；7.不符合安全标准的；8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9.有其它有关法律和行政法规禁止出租情形的。 第二节租赁契约管理租赁契约也称租赁合同，是出租人与承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的物的契约。 一、房屋租约的法律特征1．房屋租约是双务有偿合同双务合同：双方均享有权力和负有义务的合同，双方权利义务对等，核心是双方应同时履行义务。有偿合同：当事人享有合同规定的权利而必须偿付代价的合同。 2．房屋租约是诺成性和要式合同诺成性合同：当事人意思表示一致即告生效成立的合同（涉及违约责任）。对应的是实践性合同(交付标的物时才成立)要式合同指要求有特定形式和履行一定手续的合同，分为：法定要式合同约定要式合同 3．房屋租约是继续性合同双方义务与合同续存期有关，不因房屋产权转移而终止。 二、租有权的概念租有权是承租人拥有的对租赁物业的一种权利。有动产和不动产两种认知。 （一）有年限的租有权最经常方式，有确定租期，可以继承租约。 （二）周期性租有权可以自动续约相同一个时期的租有权。终止租约需提前通知。 （三）不定期租有权双方均可随时终止租约，但需提前通知。 （四）默认租有权境外有的一种强占租有权方式，租约到期可以不经房主许可续租。 三、有效租约的基本条款1.当事人姓名或名称及住所；2.标的物（房屋的座落、面积、装修及设施情况）3.租赁用途；4.租赁期限；5.租金及支付方式（包括能否调整规定）；6.房屋修缮责任；7.转租的规定（转租必须经原出租人同意）； 8.变更或解除合同的条件；《城市房屋租赁管理办法》规定，以下情形可以变更或解除合同：（1）符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；（3）协商一致的。 9.违约责任；10.合同生效条件；11.当事人约定的其他条款。如：税收与保险费的分担、改建的规定、保证金等 租赁合同的作用：（1）确定合同原则（2）明确标的物（3）明确权利义务（4）约束双方租赁行为 四、租赁合同的建立与终止1.租赁契约建立（1）租赁双方洽商谈判，达成租赁意向（2）按统一规定填写契约有特定协议内容，在合同的附记栏内填清。（3）双方签字盖章即生效，各执一份，未尽事宜另订协议。 租赁合同签订后,30天内须到当地房地产管理部门办理登记备案。双方同意，可办公正。 申请备案需交下列文件：书面租赁合同房屋所有权证书（共有人同意的书面证明等）当事人合法证件城市人民政府规定的其他文件。主管部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》 2、租赁契约的变更与终止变更类型：（1）人变、权变（2）房变（3）用途变（4）付租金额或方式变（5）期限变 一般终止条件：（1）租赁期满（2）租赁房屋灭失或成危房（3）承租人搬迁或一方严重违约、或其他有违有关规定的情况严重违约：出租人提前收回房屋，不能及时维修房等承租人将房屋擅自转租 其他违反有关规定的情况：◆将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；◆将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；◆拖欠租金六个月以上的；◆公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；◆利用承租房屋进行违法活动的；◆故意损坏承租房屋的。 五、租赁纠纷的调解和仲裁一般程序（1）协商（2）调解（查明事实，分清责任）（3）仲裁或诉讼 六、租赁双方的权利和义务（一）出租人的权利和义务1、权利（1）按期收租的权利可加收滞纳金，合理加租。（2）监督合理使用房屋的权利改建装修、转租的否决权，合法使用的监督权及必要的进入权等。（3）依法收回租屋权（4）宣讲房屋政策权，制止违规权 2、义务（1）保障承租人合法用屋的义务；（2）保证房屋安全完备可用的义务；（3）按协议担负修缮投资费用的义务；（4）倾听意见，接受监督，改进工作的义务。 （二）承租人的权利和义务1、权利（1）依约用屋的权利；（2）安全用屋的权利；（3）优先续租、购买权；（4）物业管理状况的监督、建议权；（5）在出租人同意的情况下，有转租获利的权利。 2、义务（1）按期交租；（2）按约用屋；（3）妥善用屋的义务；（4）遵法守规 第三节物业的租金物业租赁的价格，分期出售物业使用价值的货币表现。 一、物业租金的构成1.商品租金（也称理论租金）包括实现正常消耗的完全补偿和一定的利润，即按商品价格一般原理形成的租金。 一般由八项因素构成:（1）折旧费（2）维修费属于生产过程在流通过程继续所发生的费用。（3）管理费必要的管理和服务所需费用。（4）税金（5）利息（6）保险费（7）利润（8）地租（向国家交纳的土地使用费） 2.成本租金房屋租赁交换时维持简单再生产所确定的最低租金标准，房屋租赁经营盈利亏损的临界点。包括：折旧费维修费管理费利息地租五项费用。 3.福利租金依靠国家政策性补贴后缴纳的租金，通常只包含维修、管理费。 二、租金计租方式（1）毛租金承租户支付固定的租金，业主支付经营过程中所有费用。水电费可协商（常用于公寓） （2）净租金纯租约：租户需承担租金以外的其他费用单纯租约：租金+水电费+房产等税双纯租约：租金+水电费+房产等税+保险费三纯租约：租金+水电费+房产等税+保险费+维修费（工业物业常见） 若物业管理费是按租金比例收取时，承租人多愿意选择纯租约方式。租户选择三纯租约时应特别注意大修周期与承租期的关系。 （3）百分比租金百分比租金以（年）营业额为基础，按营业额一定比例计算。多见于商业物业 第四节租赁营销管理 一、营销原则市场营销的两个基本原则是：“熟悉你的产品”“新业务的最好来源是你目前的顾客”为贯彻原则，物业管理者要做好以下工作： （一）出租空间的检查检查的目的：●确保每一待出租的空间均处于良好服务状态。●使物业管理者全面深入地熟悉自己所管物业。●使外界房地产经纪人熟悉待出租空间特征和布局。 （二）重视现有租户的推荐介绍花费最少、成功可能性最大的出租物业的方法是：来自对物业经理所提供服务感到满意的现承租户的推荐。 二、营销活动完整的市场营销活动可以分成三类：广告竞争；形象宣传；个人销售活动。（一）广告竞争 （二）形象宣传物业管理者可以从三个方面来开展工作：1.保持与社会界、新闻界以及社会公众之间的良好关系 2、准备新闻稿供发表可以写一份有趣的、有事实根据的“小文章”：●分析一个完成的交易案例●一个建设性的建议●大楼的历史和特点方面的介绍●一个培训方面的成就等等。（是当前公众关心的社会热点或所愿意了解的信息，彰显物业的特殊价值）3、利用电视作宣传 （三）个人销售活动包括两个方面：●一是与独立的房地产经纪人（公司）合作●二是物业管理者直接与有意向的客户打交道 1、与代理商、经纪人合作慎选经纪人、提供信息、明确目标与合作方式2、直接销售说服对物业有一定兴趣的客户，使其确信此物业是本地区任何其他物业中对此客户是最合适的。要点：创造兴趣和欲望、处理异议、谈判及达成协议。 三、谈判和签约事关签约成败、租约风险大小该阶段可以分成四步：引导客户、鉴别客户、谈判条款、签约 （一）引导客户一般客户至少需作两方面的判断和决策：（1）所看的房子在此价位上是否合适（2）是否当即拍板一些成功技巧：1.问题结束法2.好处强调法3.准备好完整的已填好的租约 （二）鉴别客户客户的身份认定着重：租赁历史客户的财务状况长期的营业目标等。 从二个方面进行：1、填写租赁申请表2、资料评估围绕三个方面进行：（1）身份认定对租户的身份证等有关证明作内容上的核实确认客户的相容和相宜性确认与当地法律无抵触 （2）租赁历史（3）财务状况资信核查可通过以下几方面进行：通过专业的资信调查公司提供租户的资信报告；通过行业组织、商会等。 （三）谈判或协商1、谈判的技巧和注意要点（1）物业管理者应控制谈判全过程（2）在签约以前业主与客户一般不接触好处：首先，可以充分利用代理人（物理管理者、经纪人）的经验、知识和技艺；其次，可以避免租赁双方之间极易发生的直接冲突；再次，让业主和物业管理者有充分的应变时间来分析客户的要求；最后，代理人有避免让步的推脱或回旋的余地。 （3）让价幅度不宜太大让价幅度过大反而会使客户降低对你的信任感度，造成谈判中讨价还价的不良持续。 （4）要有充分的自信心（5）喜怒不形于色（6）让客户感到你也是站在客户立场上为客户利益考虑的 2、让步从整体利益出发，放弃一些对业主来说价值不高的条款。控制因素：业主的财务和战略目标；本地市场的竞争情况；客户搬迁的紧迫性。 3、谈判所涉及的一些主要条款（1）租金应兼顾：出租空间的价值和以低租金出租时整个租期的费用。两个方法可采用：一是临时免费租金，是平衡租户的需要和目前市场条件的是最主要让步手段。二是所有降低租金或打折扣的谈判必须个别进行。 （2）租期长期租约、租金逐期上升的条款对业主有利，而按比例收取租金的租约只有对那些被证明极有声誉、前途看好的大公司租户才值得采用。续约优先权在本质上也是一种让步，应优先给那些能提高物业声誉或能吸引客流量的工商业租户。 （3）扩张优先权（4）非竞争租户的约束保证租户在个物业内有独家经营某一行业的特权。 （四）签约一般要预收租金和保证金，并且签订管理公约和发给大楼管理规则，进一步明确双方的权利和义务。'